관악구 임장 및 분석 (3) 시세분석

1. 30평대 TOP10

출처 : 아실

 

30평대 중에 1~5위, 8위는 신축아파트가 차지했고 나머지는 구축아파트들이 차지했다. 관악구도 확실히 신축아파트에 대한 선호도가 높다는 것을 알 수 있고 요즘 분양하는 서울 내 신축아파트들의 분양가를 생각하니 저 가격도 이해가 안 가는 것은 아니다. 순위에 들어간 구축 아파트들은 대부분 생활권에서 아파트라고 표시해놓은 경사지에 있는 단지들이 차지했다. 구축이라 해도 2호선과 7호선 사이에 있기 때문에 위치가 좋아 가격방어가 되는 것으로 생각한다.

 

2. 25평대 TOP 10

출처 : 아실

 

20평대는 30평대와 다른 양상을 보인다. 30평은 신축선호도가 압도적이라 볼 수 있지만 20평대의 경우 30평보다 구축들이 많이 포함되었고 특히 봉천역과 서울대입구역 위에 몰려있는 아파트촌에서 7,9위에 있던 아파트들이 없어지고 새로 7,10위가 포함되었는데 포함된 아파트들이 전부 구암초등학교에 진학하는 아파트이다. 구암초등학교는 관악구에서 괜찮은 학군을 가진 곳이라 초등학교에 다니는 어린 아이가 있는 신혼부부들이 아이 교육을 위해 구암초등학교 진학 아파트쪽을 매매한것이 아닐까 생각이 든다. 하지만 여전히 신축과 역 주변 아파트들이 더 높은 가격을 형성하기는 한다. 

 

3. 전세가율 

 

출처 : 부동산지인

 

서울의 평균 전세가율 49.43%과 비교하면 관악구의 61.72%는 월등하게 높은 전세값을 보여준다. 물론 최근 최상급지의 가격이 너무 급등하여 대부분의 구가 평균 전세가율보다 높다는 점이 주의사항이긴 하지만 그점을 감안하여도 관악구의 전세가율은 독보적인 수준. 경기도 평균 전세가율인 62.93%에 거의 근접해있다. 그만큼 서울 아파트 치고는 투자금이 적게 들어간다고 볼 수 있다.

 

4. 동별 평당 단가, 평당 전세가, 전세가율

실제 동은 남현동까지 있지만 아파트가 부족한지 부동산지인에 값이 나오지 않았습니다.

 
○ 동별 평당 단가 : 봉천동>신림동

- 30평 매매가 기준 특정 신축 1등, 5등 아파트를 제외하고 전부 봉천동에 있는 아파트였고 20평대 매매가 역시 두 단지를 제외하고는 전부 봉천동에 있었다. 아무래도 위치도 위치이지만 봉천동에 대단지 아파트들도 많고 다들 근처에 모여서 하나의 아파트촌을 형성하기 때문에 비슷한 연식이라도 신림동보다 더 높은 가격을 보여주는 것 같다. 

 

 

○ 동별 평당 전세가 : 봉천동>신림동

- 매매가 격차에 비해서 전세가는 그렇게 많이 차이 나지는 않는다. 봉천동 선호도가 높기는 하지만 신림동 자체도 교통이 괜찮기 때문에 어느정도 전세가의 차이를 줄인 것이 아닐까 싶다.
 

 

○ 동별 전세가율 : 신림동>봉천동
 - 두 곳 다 서울 평균 전세가보단 월등하게 높은 편. 매매가는 투자가치, 전세가는 실거주가치를 적용해 볼 때 높은 전세가율은 역시나 교통이 좋아 실거주에 대한 이점으로 생긴 결과라고 봐야 할 것 같다. 
 

5. 정리

○ 시세는 신축인 힐스테이트관악뉴포레와 힐스테이트관악센트씨엘이 리드하고 그 뒤를  e편한세상서울대입구역이 바짝 붙어있다. 그 다음 아파트부터는 가격차이가 꽤 벌어진 상황인 것을 볼 때 관악구도 신축에 대한 선호도는 확실하다. 
 
○ 구축들에 대한 분석을 해보자면 구 평가에서도 확인했지만 관악구는 다른 장점 보다는 교통에서 특출한 강점을 가지는 지역이기 때문에 그 교통의 핵인 2호선을 도보로 이용할 수 있는 두산 아파트가 신축을 제외하고는 가장 높은 가격을 보여줬다. (다른 아파트들을 직접 걸어가보신다면 관악구에서 2호선을 도보로 이용 가능하다는 말이 얼마나 훌륭한 장점인지 아실 겁니다.) 그 외에는 대부분 봉천동 구축아파트촌에 있는 아파트들이었으므로 구축 아파트 구매를 생각하더라도 이 지역부터 검토해봐야할 것 같다.
 
○ 실거주가 아닌 투자적인 관점에서 관악구는 전세가율이 높은 편이기 때문에  경기도나 성북구 등의 지역과 비교해볼 필요가 있을 것으로 보인다.